집 어차피 사려면 언제??

집값이 또 … 사버려? 청약해?

[중앙일보 함종선.황성근] 집값은 다락같이 오르고 청약환경은 나날이 달라지면서 내집 마련을 하려는 수요자들이 헷갈려 하고 있다. 게다가 지난 3일 부동산시장 안정대책이 또 나와 갈피를 잡기 어려워졌다. 바뀌는 시장환경에서 기존 주택을 사려는 사람은 어떻게 해야 좋을지, 아파트를 분양받을 사람은 언제, 어디에 청약해야 할지를 살펴본다.

청약통장이 없거나 청약조건이 불리한 수요자들은 기존 아파트시장에 눈을 돌릴 수밖에 없다. 어차피 집을 사야 한다면 언제, 어떤 곳의 집을 골라야 하는지가 문제로 부닥친다.

적정 매입시점에 대해선 전문가별로 의견이 엇갈린다. 국민은행 PB사업부 박합수 부동산팀장은 "소형 아파트값이 최근 2주 새 7000만원가량 치솟은 곳이 속출하는 등 이미 아파트값이 한 차례 급등했기 때문에 지금 서둘러 추격매수에 나서는 것은 자제할 필요가 있다"고 말했다.

실제 일부 지역에서는 자율적인 시장기능에 의해 집값이 안정세를 보이는 곳도 있다. 호가가 너무 올라 매수 문의도 점차 줄고 있는 분위기다. 서울 강동구 고덕동 실로암공인 관계자는 "고덕지구 18평형 아파트값이 9월 말 7억원대에서 10월 말 8억원대로 급등한 이후 오름세가 주춤해졌다"고 말했다.

서울 강남구 대치동 명지공인 관계자는 "은마아파트의 경우 10월 말 최고가를 기록한 뒤 다시 관망세"라며 "추가 상승의 여지도 있지만 일단은 규제 정책 등 시장환경의 변화를 지켜보는 게 낫다"고 전했다.

그렇다고 매수시점을 마냥 늦출 필요는 없다는 의견도 많다. 서울부동산컨설턴트 정용현 사장은 "예상되는 부동산 대책이 강남 등 인기지역에는 이미 적용되고 있는 사항이기 때문에 인기지역 집값 안정에는 별 도움이 되지 않을 것"이라며 "매매가가 올랐더라도 앞으로 더 오를 가능성이 큰 유망지역을 선별해 매입하는 것이 낫다"고 조언했다.

최근의 상승세는 비인기 지역, 비인기 평형에서 두드러졌다. 전세 대신 내집 마련에 나서는 중산층 실수요자들이 많이 움직인 결과다. 하지만 이 같은 현상은 곧 마무리되고 앞으로는 차별화가 더 심해질 것으로 전문가들은 예상한다. 삼성경제연구소 박재룡 수석연구원은 "강남 등 수요가 많은 곳의 공급은 여전히 모자라기 때문에 인기 지역 집값은 더 오를 수밖에 없는 구도"라고 말했다. 송파구 잠실동 삼성공인 관계자는 "최근 비강남권 집값이 많이 오르자 살던 집을 팔고 강남 쪽으로 옮기는 수요가 늘어났다"며 "오른 현상만 보지 말고 집값 상승의 여지가 있다면 매입하는 게 낫다"고 말했다.

전문가들은 지금 상황에서 집을 구할 때는 유망지역 내 저평가된 곳을 발굴하는 것이 중요하다고 말한다. 인근 아파트에 비해 오름폭이 작았던 단지를 고르는 것도 요령이다. 예컨대 아파트 브랜드 인지도가 낮거나 집값 담합이 없었던 단지는 다른 곳보다 집값이 싼 경우가 많다. 재개발이 될 만한 곳의 단독주택이나 다가구주택을 사는 '길목 지키기'식 투자로 내집을 마련할 수 있다.

또 최근 들어 환경이 집값을 좌우하는 주요 변수로 떠오르고 있기 때문에 대형 공원과 인접한 곳을 찾는 것도 집 고르는 방법 중 하나라고 권한다. 서울의 경우 올림픽공원.청담공원.서울숲.용산공원.보라매공원.어린이공원 주변 등이 유망지로 꼽힌다.

함종선 기자 jsham@joongang.co.kr

지난 3일 정부가 내놓은 부동산 시장 안정 대책은 분양가 낮추기와 주택 공급 확대가 뼈대다. 달리 말하면 앞으로 많이 공급되므로 청약통장이 있는 수도권 대기자들이 내집을 싸게 마련할 기회가 많아진다는 것이다.

최근 수도권 청약시장을 살아나게 한 주요 원인으로 은평뉴타운과 파주신도시 고분양가가 꼽힌다. 따라서 분양가가 내린다는 확실한 신호가 있으면 서두를 필요가 없어진다는 뜻이다. 조만간 구체적인 분양가 인하 방법과 공급 확대책이 나오겠지만 청약 수요자들은 자신의 조건에 맞는 아파트를 기다리는 지혜가 필요하다.

우선 2008년 시행 예정인 청약가점제에서 불리한 통장 보유자들은 유망 택지지구에서 내집을 장만하기가 더 어려워진다. 분양가가 싸지고 공급이 늘어나겠지만 어느 정도 '자격'을 갖춘 사람들에게 혜택이 집중되기 때문이다. 풍화산업개발 장붕익 사장은 "청약가점제에서 불이익을 받을 중소형 통장 가입자들은 2008년 청약제도 개편 이전에 통장을 서둘러 사용하는 게 좋다"고 제시했다.

후분양제 제도가 시행되면 건설사들이 금융비용을 분양가에 전가할 가능성이 커 지금보다 분양가가 더 높아질 확률이 높다. 더불어 현재의 청약자들이 가져가는 프리미엄(아파트 계약 후 입주 시까지 시세차익)은 후분양이 굳어지면 기대하기 어려워진다. 입주 물량도 줄어들어 새 아파트 찾기가 쉽지 않다. 신도시나 택지지구 공급도 2~3년 후에나 가능하다.

따라서 중소형 아파트로 내집 마련을 계획하는 신혼부부들과 중대형으로 갈아타기를 원하는 청약자들은 연말까지 나오는 분양물량에 관심을 기울여야 한다. 특히 이달부터 연말까지 서울과 수도권 인기지역에서 물량이 잇따를 예정이어서 청약 희망자들이 관심을 가질 만하다. 연말까지 전국에서 6만2000가구가 분양되는데(자세한 내용은 www.joinsland.com 참조) 서울 물량이 4100가구, 수도권이 2만9900여 가구다. 서울에서는 이달 중순 청약하는 성수동 현대힐스테이트와 도심의 주상복합아파트 등이 기다리고 있다. 수도권의 경우 인천 송도 주상복합, 용인 흥덕 등에 관심을 쏟을 만하다.

통장 가입자 가운데 가장 혜택을 볼 계층은 나이가 많은 무주택자이면서도 부양가족이 있는 수요자들이다. 청약가점제에서 점수를 많이 챙길 수 있는 무주택자들은 인기 신도시 등지의 우량 물건을 기다릴 필요가 있다. 이넥스플래닝 길연진 소장은 "오래 납입한 청약저축 가입자들의 경우 물량이 비교적 넉넉하게 분양될 전망이므로 2~3년 기다렸다가 송파신도시나 광교신도시 등지에 청약하면 바람직하다"고 주문했다.

그렇더라도 입지 여건을 우선 고려해야 한다. 나중에 분양가가 싸진다고 무조건 기다렸다가는 원하는 지역의 우량 아파트를 놓칠 수 있다. 따라서 장기 납입한 청약저축 가입자들은 연말이나 내년 초 나올 성남 도촌, 의왕 청계지구 아파트에 청약해도 좋을 듯하다.

황성근 기자 hsgun@joongang.co.kr